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        姚志明律師

        股權高級合伙人律師

        執業十余年,專注合同糾紛領域研究。

        北京盈科全球總部股權合伙人

        13520209437 合同法
        北京市某區人民法院特邀調解員

        轉租合法嗎,非法轉租合同效力如何認定

        來源:華律網整理 2020-10-14 33563 人看過
        相信我們都有過租房的情況,也可能會有轉租的時候,因為許多人因為對相關法律的不了解,認為自己承租來的房屋是可以在租賃期限內任意轉租的。在沒有得到原房主同意時,這種行為是非法的,所簽的租房合同也是非法轉租合同。那么法律上對非法轉租合同效力如何認定呢?接下來,由華律網的小編為大家整理了一些這方面的知識,歡迎大家閱讀!

        轉租合法嗎,非法轉租合同效力如何認定

        房屋可以轉租,但是合法的轉租需要滿足以下兩個條件:

        華律網

        1、轉租須經房屋所有權人的同意。

        轉租已不屬于正常使用的范疇,必須經房屋所有權人同意,否則無效。

        2、轉租的租金不得高于原租金,確實需合理提高,提高的收入應交給房屋所有權人。

        租金是房屋的收益,應由房屋所有權人取得。凡未經房屋所有權人同意而轉租的,或謀取租金差價的轉租,房屋所有權人有權要求追究承租人的違約責任,并可解除房屋租賃合同,收回出租房屋。

        合法條件一:轉租須經房屋所有權人的同意。轉租已不屬于正常使用的范疇,必須經房屋所有權人同意,否則無效。

        合法條件二:轉租的租金不得高于原租金,確實需合理提高,提高的收入應交給房屋所有權人。租金是房屋的收益,應由房屋所有權人取得。凡未經房屋所有權人同意而轉租的,或謀取租金差價的轉租,房屋所有權人有權要求追究承租人的違約責任,并可解除房屋租賃合同,收回出租房屋。

        非法轉租合同效力的認定

        在未征得原房屋所有權人同意的前提下的房屋租賃,承租人擅自轉租所訂立的轉租合同的效力主要有三種觀點:

        一、無效。我國《民法典》(2021.1.1生效)第716條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失”,“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同”。

        二、效力待定。《民法典》(2021.1.1生效)第311條規定,無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:

        (一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意;

        (二)以合理的價格轉讓;

        (三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。

        受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

        當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規定。

        關于無權處分的處理,如果出租人事后追認,則轉租合同有效,如果出租人不追認,則轉租合同應當解除。

        三、有效。租賃合同為諾成性合同,雙方意思表示一致即有效成立。出租人無權要求解除轉租合同。因為租賃合同和轉租合同是兩個不同的法律關系,基于合同相對性原理,出租人無權直接要求解除承租人和次承租人之間的轉租合同。我國《民法典》(2021.1.1生效)第716條的規定,并未規定未經出租人同意轉租無效,該條款僅賦予了出租人在未經其同意下的對原合同的解除權。

        如原租賃合同對轉租問題未明確約定情況下,承租人擅自轉租,如對出租人的利益未造成損害,依合同自由原則及合同的相對性原理,則承租人與次承租人雙方合意的達成的合同為有效合同。但該合同的履行問題上要受到一定的約束,出租人可解除與承租人的租賃合同,其解除合同的效力直接導致轉租合同終止。由于次承租人與出租人無直接的合同關系,次承租人無權要求出租人承擔違約責任,其應該向承租人提出違約請求。但是,如果次承租人知道或者應當知道承租人未經出租人同意轉租,應無權要求承租人承擔違約責任。、

        有問題需要溝通解決,要是對于其中內容有不太清楚也希望進一步了解,建議您及時尋求華律網在線律師的的幫助。

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        引用法條:
        [1]《商品房屋租賃管理辦法》第十一條
        [2]《中華人民共和國民法典》第七百一十六條
        [3]《中華人民共和國民法典》第三百一十一條
        特邀律師:
        祝輝良律師 18911970802

        畢業于北京大學,北京市盈科律師事務所高級合伙人,執業15年,北京電視臺律師幫幫忙欄目律師,在盈科律所多年被評為優秀律師,所辦理的案件曾在北京電視臺報道。詳細>>

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